Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст. 131).
Итак, государственная регистрация:
– это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;
– это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;
– это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности;
Комментируемым Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.
Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:
– договор об ипотеке – залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ);
– договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
– договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
– договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
– договор ренты (ст. 584 ГК РФ);
– договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);
– договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);
– договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 13 комментируемого Закона регистрация ограничений (обременений):
– возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП,
– может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц,
– производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением,
– осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах,
– сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.
Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.
В некоторых случаях Законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:
а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ);
б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ);
в) регистрация договора и перехода права собственности по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
До введения в действие комментируемого Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона.
Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона, признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.
Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.
Так, договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным; право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим, и т.д.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо установленных комментируемым Законом. Основания отказа в государственной регистрации прав прописаны в п. 1. ст. 13, п. 1. ст. 20 комментируемого Закона.
Комментируемой статьей установлена возможность заявителя, если он посчитает его необоснованным, обжаловать отказ в суд.
Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 Гражданского процессуального кодекса и юридическими лицами в соответствии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе.
При удовлетворении требования суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию. При этом судом может быть установлено, в какой срок должна быть осуществлена такая регистрация. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении.
Так же обжаловано в суд может быть уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, которое может выражаться, например, в непринятии документов на регистрацию под различными предлогами.
Вопрос
На балансе государственного учреждения, на праве постоянного бессрочного пользования находится земельный участок (участок передан учреждению в 2009 году). На указанном земельном участке имеется скважина для водоснабжения. Данная скважина была пробурена в 2000 году на основании договора на производство поисково-оценочных работ, заключенного между органом власти и проектным институтом. В 2007 году орган власти был ликвидирован. Правоустанавливающих документов по передаче скважины с баланса проектного института на баланс органа власти нет. В реестре государственного имущества скважины также нет. Вопрос: Каким образом государственное учреждение может поставить на баланс и зарегистрировать право оперативного управления (одновременно с регистрацией права госсобственности) на участок и разведочно-эксплуатационную скважину?
Ответ
С целью регистрации права собственности РФ и оперативного управления на объекты недвижимого имущества, заявитель должен представить доверенность с полномочиями подавать документы в регистрирующий орган на государственную регистрацию права собственности РФ. В приказе Росрегистрации от 08.06.2007 № 113 отражено, что учитывая положения статьи 299 ГК РФ, в данном случае государственную регистрацию права оперативного управления государственных предприятий ( учреждений) на находящиеся в государственной собственности объекты недвижимого имущества рекомендуется осуществлять одновременно с государственной регистрацией права государственной или муниципальной собственности на данные объекты.
Как разъяснено в п.5 Постановления РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
На государственную регистрацию права собственности РФ и право оперативного управления в соответствии со ст. 16 и 17 № 122-ФЗ представляются ( примерный перечень): заявление правообладателя, или представителя при наличии доверенности; – – документ, удостоверяющий личность представителя; – правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества / акт ввода объекта в эксплуатацию; – акт собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением. Однако, в отсутствии акта ввода объекта в эксплуатацию и правоустанавливающих документов по передаче скважины с баланса проектного института на баланс органа власти в регистрации права собственности и и права оперативного управления скорее всего будет отказано.
Если учреждение обратится в суд с иском о признании права оперативного управления суду необходимо будет установить, находится ли спорное имущество в государственной или муниципальной собственности, и привлечь к участию в деле собственника учреждения ( пункт 6 Постановления РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Таким образом, в отсутствии собственника имущества, в удовлетворении иска будет отказано. Самостоятельно учреждение обратиться с иском о признании права собственности РФ не вправе ( если данные полномочия не представлены учреждению) — Постановление ФАС ДВО № А51−10 162/2011. Как правило, с данными исками обращаются территориальные управления Росимущества. Хотя иногда, судебная практика допускает возможность обращения в суд учреждения с требованием о признании права оперативного управления на самовольную постройку, при этом, территориальное управление Росимущества привлекается в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, а именно Росимущество, как третье лицо должно заявить требование о признании права собственности РФ на объект недвижимости. Положительная судебная практика в аналогичной ситуации представлена в частности края № А03−6003/2013, хотя и встречается редко.
Также следует отметить, что регистрация права собственности на объекты вспомогательного назначения допускается в упрощенном порядке на основании ст. 25.3 Закона о регистрации допускается, на что указывалось в Письме Росреестра от 09.02.2012 № 14−910-ГЕ. Для реализации данного права, о возможно придется в судебном порядке доказывать, что скважины относятся к объектам вспомогательного назначения.
Согласно п. 1 и п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации основаниями регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача разрешения на строительство, служат:
— документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества и содержащие его описание ( декларация об объекте недвижимого имущества);
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Следует отметить, что судебная практика, допускающая регистрацию права собственности на скважины в упрощенном порядке встречается редко, но все-таки представлена в Постановлении 15ААС г. № А32−10 455/2009.
Дополнительно Вы можете ознакомится:
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист»
" 2. Имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступает в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности ( пункт 2 статьи 299 Кодекса).
Учитывая положения статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае государственную регистрацию права хозяйственного ведения ( оперативного управления) государственных предприятий ( учреждений) на находящиеся в государственной собственности объекты недвижимого имущества рекомендуется осуществлять одновременно с государственной регистрацией права государственной или муниципальной собственности на данные объекты*".
Важная информация для правообладателей и заявителей!
Уважаемые заявители! Рекомендуем при подаче заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывать в нем адрес электронной почты заявителя, а также правообладателя объекта недвижимости в целях оперативного получения предусмотренного законодательством Российской Федерации уведомления, в том числе о ходе оказания государственной услуги, о поступлении заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением некоторых случаев, установленных Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015. ПОДРОБНЕЕ
Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости в различных случаях осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней. ПОДРОБНЕЕ
Собственник недвижимости может обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записей: о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя
Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы с заявителя. За осуществление государственной регистрации прав предусмотрена государственная пошлина.