Аналитика рынка загородной недвижимости

Чего хотят покупатели

Основное требование сегодняшнего покупателя вторичных дач в Подмосковье — качественный объект по максимально возможной бюджетной стоимости, считает Пешич. Площадь строения должна быть от 100 кв. м, площадь участка — от 6 до 10 соток. Такая дача должна иметь хорошую транспортную доступность, желательно находиться на расстоянии 30–50 км от МКАД, рассказала Пешич.

Наибольшим спросом пользуются дома из качественных материалов, в хорошем состоянии и с коммуникациями, добавляет Таганов. По его словам, важен порядок на участке и в самом доме, а ценник должен находиться в пределах 1,5 млн руб.

Спрос и предложение

Объем предложения домов для сезонного проживания, по оценке «Инком-Недвижимости», за год снизился на 21%: сейчас в продаже находится около 4 тыс. лотов. Сокращение объемов предложения связано с тем, что собственники все чаще снимают свои объекты с продажи, так как не могут найти покупателя, а кардинально снижать цену не готовы, поясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

Что касается спроса — по данным «Инкома», относительно прошлого лета он снизился на треть. «Это следствие как общего кризиса на загородке, так и того, что часть покупателей, которые хотели приобрести дачу, но не нашли подходящий объект, решили присмотреть земельный участок на первичном рынке», — считает Таганов.

Из-за отсутствия спроса продавцы с большей готовностью идут на торг, утверждает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. «На рынке большой объем предложения, а интерес покупателя не столь высок, спрос не растет и предпосылок к его дальнейшему росту также нет», — рассказала она.

Ситуация с земельными участками в садовых и дачных товариществах в целом схожа с летними домами. По данным «Инком-Недвижимости», их число на вторичном рынке за год сократилось на 30%, а спрос упал на 32%. «Популярность земли на вторичке неуклонно снижается. Чаще всего покупатели хотят приобрести готовый дом, это проще и дешевле. Правда, найти подходящий по цене и качеству вариант удается не всем. В таком случае клиент может обратить свое внимание на первичный загородный рынок и уже потом рассмотреть вариант покупки участка под застройку», — уточнил Таганов.

Неликвид и завышенные ожидания продавцов

Одной из главных проблем вторичного загородного рынка остаются завышенные цены, считают риелторы. По данным «Инкома», стоимость лотов на загородном рынке в среднем завешена на 30-40%.

Другой камень преткновения, по словам Таганова, — морально и физически устаревшие объекты. Дома в плохом состоянии, неудачном расположении (в близости от шоссе, ЛЭП или рядом со стройкой многоэтажек), с несовременной архитектурой или очень большими площадями составляют около 80% экспозиции, говорит эксперт.

Ноябрь 2019

Департамент загородной недвижимости информирует о новогодних акциях в КП , реализацией которого занимается офис «Сретенское».

В Департаменте загородной недвижимости рассмотрели ситуацию с подмосковными заброшенными поселками, количество которых в сегменте, по данным компании, достигло ста. При этом треть из них почти не имеет шансов на возрождение физического устаревания или юридических проблем. Среди других причин появления «мертвых городов» — исчезновение собственника , банкротство девелопера, неудачная концепция Помимо совсем безнадежных случаев почти половина поселков на подмосковной «загородке» находится в полузаброшенном состоянии. Девелоперы этих проектов не выполнили свои обещания в полном объеме, а покупателям приходится самим заниматься проведением коммуникаций и обустройством быта.

В Аналитическом центре подготовили локаций старой Москвы, где за прошедший год, с осени , был зафиксирован наибольший рост стоимости предложения вторичной недвижимости. Возглавил рейтинг район , что объясняется в первую очередь большими объемами возводимого здесь жилья (преимущественно ), переходящего со временем на «вторичку». Этот же фактор повышения цен актуален и для районов Западное Дегунино и Нижегородский — с важной оговоркой, что первичный рынок в них представлен в основном проектами, относящимися к более демократичным ценовым категориям.

Департамент новостроек сообщает, что в ЖК «Рихард» выведен в продажу пул квартир с отделкой.

Департамент загородной недвижимости объявляет о старте новогодней акции в КП «Андреевский парк», реализацией которого занимается офис «Сретенское».

Специалисты Департамента новостроек и Аналитического центра проанализировали, как изменилась дисконтная политика девелоперов на рынке жилья Московского региона в последнее время, а также представили вероятные сценарии развития сегмента. За прошедший год доля новостроек со скидками в старой Москве упала на 24 п.п. (до 42%), на присоединенных территориях — на 36 п.п. (до 32%) и в Подмосковье — на 34 п.п. (до 50%). По сравнению с прошлой осенью размеры среднего и максимального дисконта сократились в диапазоне до 5 п.п. в зависимости от локации.

В профильном Департаменте подвели промежуточные итоги осени на столичном рынке вторичного жилья, на которую его игроки возлагали большие надежды. Так, специалисты выяснили, что, в частности, эффекта высокой базы и насыщения ипотечного спроса количество авансов, внесенных в компании за покупку вторичной недвижимости, в сентябре сократилось на четверть в годовом выражении, а в октябре — на 30%. В результате ожидания позитивных перемен, связанные с наступлением высокого сезона на московской «вторичке», не оправдываются: если в предыдущие годы уровень спроса осенью в целом был как минимум на 10% выше в сравнении с летними месяцами, то в активизации сегмента не произошло.

В Департаменте загородной недвижимости рассмотрели показатели спроса на первичной «загородке» Подмосковья по итогам высокого сезона. Так, за год продажи в сегменте поднялись на 42%. Впрочем, говорить о восстановлении рынка рано: рост спроса во многом обеспечили участки без подряда (УБП), доля которых в общей структуре сделок достигла 75%, при этом средний чек покупки в формате составил 1,3 млн руб. Остальные форматы потеряли в популярности: только 14% потребителей выбрали квартиры в «малоэтажках» (МЖД), 6% — коттеджи и 5% — блокированные дома. С востребованностью недорогих участков соотносится и уверенное преобладание в продажах лотов экономкласса: их доля составила 85%, не дотянув до рекорда всего 1 п.п.

Департамент новостроек ИНКОМ-Недвижимость информирует о дальнейшем снижении цен на ряд квартир в ЖК «Клязьминская высота».

В Аналитическом центре изучили динамику спроса на вторичные апартаменты в старой Москве в течение последних нескольких лет: так, пятью годами ранее доля сделок с такими лотами не превышала 0,5%, три года назад она достигла 1,5%, а на текущий момент — 3% (на «первичке» востребованность апартаментов выше — 9%). В совокупной экспозиции вторичных апартаментов 30% лотов неликвидны или малоликвидны по ряду причин, как то: низкие качественные характеристики собственно объекта, неудобное местоположение дома, отсутствие необходимой инфраструктуры, неадекватное ценообразование со стороны собственника

В ноябре профессионалы рынка недвижимости поделятся с радиослушателями актуальной и полезной информацией о том, как оперативно и безопасно провести сделку с недвижимостью и где получить эффективную помощь в решении квартирного вопроса. Все, что вас интересует о продаже, покупке и обмене жилья, вы можете узнать по телефону .

Октябрь 2019

Департамент новостроек ИНКОМ-Недвижимость сообщает, что в ЖК «Времена года» корпус № 4 получил заключение о соответствии требованиям строительства.

Загородная недвижимость — мечта многих москвичей. Одни хотят приобрести уютный дом на лоне природы, где можно приятно проводить летние месяцы, другие планируют полностью перебраться за город, подальше от смога и столичной суеты. Есть и те, для кого загородный дом — инвестиция в будущее. Имеет ли смысл покупать коттедж сейчас, насколько выгодной будет такая покупка и что может предложить рынок?

Итак, современный загородный дом — это капитальная постройка площадью от 150 до 400 квадратных метров, однако большая часть предложений — дома площадью 250–300 квадратных метров. Их часто строят по типовым проектам в единой стилистике, чтобы сохранить архитектурное единство поселка. Впрочем, велик и выбор участков без подряда, на которых хозяин может построить дом своей мечты, не оглядываясь ни на какие стандарты.

Неважно, что именно предлагает девелопер: готовые коттеджи или участки без подряда, но сам поселок должен соответствовать определенным стандартам. Обязательны все необходимые инженерные коммуникации, благоустроенная территория с клумбами, асфальтированными дорожками, спортивными и детскими площадками, освещением и круглосуточной охраной. Поселки классом повыше строятся в местах, которые отличает особенная красота природы — на возвышенностях, как поселок «Зеленые холмы» на Киевском шоссе или «Лесное озеро» на Калужском, построенный, как ясно из названия, вокруг живописного водоема.

Структура и динамика рынка загородной жилой недвижимости

В мае 2018 года в Подмосковье на первичном рынке загородного жилья выставлялось 62 300 лотов, в которые входят как готовые дома, так и участки без подряда (71% предложений) [1] . Среди такого обилия предложений любой покупатель сможет найти подходящий вариант.

Кризисные годы существенно изменили структуру рынка загородной недвижимости. В первую очередь это сказалось на строительстве загородных домов элит-класса. Сейчас даже состоятельные люди предпочитают не переплачивать за уникальные авторские проекты, каррарский мрамор и прочие признаки недвижимости класса «люкс». Лишь 5% всех подмосковных коттеджных поселков относятся к этой категории, продажи вследствие кризиса идут не слишком активно, а новых проектов такого типа практически нет.

Большая часть рынка поделена между загородной недвижимостью эконом- и комфорт-классов. Конечно, конкретное соотношение зависит от направления — некоторые, например Рублево-Успенское шоссе, были и остаются престижными районами, и доля элитной недвижимости там до сих пор высока.

Сегодня рынок загородной недвижимости пребывает в стагнации, новые проекты практически не запускаются.

Динамика спроса на загородную недвижимость в Подмосковье

Наибольшим интересом покупателей из среднего класса сейчас пользуются участки без подряда. Это не удивительно — покупая участок без подряда, можно построить дом по своему вкусу, и порой такой вариант обходится дешевле, чем готовые загородные дома и коттеджи. Именно поэтому многие коттеджные поселки предлагают и участки с домами, и участки без подряда — таковы, например, поселки «Новое Глаголево» и «Усадьба Жодочи» на Киевском шоссе.

При этом в элитном сегменте ситуация иная: не стесненные в средствах люди предпочитают покупать готовые дома. По данным экспертов, в конце 2016 года таких предложений было 23%, а в конце 2017 года — уже 39%, и 8 из 10 покупателей элитной загородной недвижимости хотят въехать в дом под ключ уже через пару недель после оформления сделки [2] .

Участок без подряда — формат, который получил более широкое распространение после кризиса 2009 года. Примерно в тот же период девелоперы обратили внимание на экономсегмент — до кризиса доля доступной недвижимости на загородном рынке не превышала 10%.

Что происходит с ценами?

Стагнация на строительном рынке рано или поздно приведет к росту цен. Причина в том, что привлекательные и недорогие объекты уже раскуплены, новых домов очень мало, а люди все же хотят обзавестись своим жильем в Подмосковье. Кроме того, многие уже оправились от кризиса, чего не скажешь о самом рынке. Специалисты не ожидают строительного бума в 2019 году, а следовательно, цены будут понемногу повышаться. Сегодня коттедж площадью 150–200 м 2 в Подмосковье можно купить за 6,5–8 млн рублей [3] .

Стоит ли сегодня покупать дом в Московской области?

Учитывая все факторы, можно сказать, что 2018 год вполне удачен для покупки загородной недвижимости, причем как для проживания, так и в инвестиционных целях. Эксперты ожидают постепенный рост цен, так что если прождать еще пару лет, покупка обойдется значительно дороже. При этом именно сейчас многие застройщики готовы дать довольно щедрую скидку, особенно это касается участков без подряда. Участки небольшой площади пользуются стабильным спросом и во многих коттеджных поселках все небольшие наделы уже распроданы или забронированы, зато на крупные участки и большие дома скидки могут доходить до 10%, а в некоторых случаях — и до 15%.

До 2020 года на рынке вряд ли появятся новые знаковые проекты — девелоперы распродают участки и коттеджи в уже готовых поселках. Это говорит о том, что уже через 2–3 года стоимость земли и домов в Подмосковье вырастет, что обернется немалой выгодой для тех, кто купил недвижимость в этом году.